Antwort: An der Alster 65-67: Soll Wohnraum Anlegerinteressen weichen?

Antwort: An der Alster 65-67: Soll Wohnraum Anlegerinteressen weichen? (Anfrage der Fraktion DIE LINKE)

Fragestellerin und Fragesteller: Antonia-Luise Ivankovic, Theresa Jakob, Steffen Leipnitz, Susanne Morgenstern, Maureen Schwalke, Nora Stärz, Marinus Stehmeier, Ronald Wilken

Die Häuser an der Alster 65-67 wurden 1955 erbaut und im Jahre 2000 nochmal saniert. Von 1955 bis 1972 lebte dort Max Brauer, Hamburgs Erster Bürgermeister nach dem 2. Weltkrieg. Seit 2023 ziert genau deswegen eine Gedenktafel die Häuser An der Alster 65-67. Seit 2020 befinden sie sich im Besitz der Hausinvest, einem Immobilienfonds von Commerz Real.

Am 23.04.2025 waren diese Gebäude auch Teil der Präsentation zu Wohnbaupotentialen im Stadtplanungsausschuss Nord im Bezirk Hamburg-Mitte. Daraus ging hervor, dass es zu diesem Zeitpunkt Planungsüberlegungen gab, die bestehenden Gebäude für einen Neubau abzureißen. Eine Baugenehmigung war voraussichtlich für 2026 vorgesehen. Aus dem Halbjahresbericht vom 1. April bis 30. September 2025 der Hausinvest geht hervor, dass eine Fertigstellung des Neubaus für 2028 anvisiert wird.
Auch die Anwohner*innen von An der Alster 65-67 haben inzwischen von diesen Überlegungen erfahren und sind entsprechend verunsichert. Für sie ist nicht ersichtlich, wieso intakter Wohnraum für einen Neubau
zerstört werden soll. Hinzu kommt, dass seit ca. 4 Jahren 8-9 Wohnungen in den Gebäuden leer stehen, was bei den Anwohner*innen den Eindruck verstärkt, dass die Hausinvest sich so auf einen möglichen Abriss vorbereitet.

Vorbemerkung
Das Bezirksamt verweist auf die Bürgerschaftsdrucksache 23-2368.

Vor diesem Hintergrund fragen wir das Bezirksamt Hamburg-Mitte:

1. Seit wann gibt es Kontakte zwischen der Eigentümerin der Häuser An der Alster 65-67 und dem Bezirksamt Hamburg-Mitte?

Der erste Kontakt mit der Eigentümergesellschaft erfolgte mit Schreiben des Bezirksamtes vom 19. Dezember 2022 (Anhörung vor Erlass von Wohnnutzungsgeboten nach § 12 Abs. 1 HmbWoSchG) bzgl. fünf zu diesem Zeitpunkt leer stehendenden Wohnungen. Die Eigentümergesellschaft erklärte in der Folge, diese sanieren zu wollen, entschied sich aber aus wirtschaftlichen Überlegungen dann für den Neubau des Gebäudes. Seit Herbst 2023 ist sie mit Planungen für Abbruch des Gebäudes und anschließenden Neubauüberlegungen an die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und das Bezirksamt Hamburg-Mitte herangetreten.

2. Gibt es Anfragen zu Bauvoranfragen, Bauanträgen, Abrissanträgen oder anderen Vorstellungen der Eigentümerin oder anderen Personen an das Bezirksamt Hamburg-Mitte?

Ja.

3. Sind diese Anfragen unter 2. schriftlich oder mündlich erfolgt? Bitte den jeweiligen Inhalt, das Datum und den Sachstand der Bearbeitung bzw. Genehmigung angeben.

Es gab schriftliche Nachfragen durch Mieter:innen, die auf leerstehende Wohnungen hingewiesen und nach deren Ursache gefragt haben. Diese Hinweise und Nachfragen erfolgten per E-Mail am 5.10.2022, 20.08.2024, 01.09.2024, 18.10.2024 und am 07.11.2025. Aus datenschutzrechtlichen Gründen konnten keine verfahrensrelevanten Auskünfte erteilt werden.

4. Wie viele Wohn- und Gewerbeeinheiten sind in den Häusern An der Alster 65-67 vorhanden und wie viele sollen nach einem Abriss neu gebaut werden? Bitte auch die Gesamtgröße der Wohn- bzw. Gewerbefläche angeben.

Bestand:
- Keine Gewerbeeinheiten
- 26 Wohnungen (61-223 m²), Gesamtwohnfläche 3.510 m²

Derzeitige Planung:
- Keine Gewerbeeinheiten
- 76 Wohnungen (38-146 m²), Gesamtwohnfläche 5.243 m²

5. Da die Gebäude An der Alster 65-67 Teil der Präsentation zu Wohnbaupotentialen Bezirksamt Hamburg-Mitte waren: Wann ist die Hausinvest erstmals auf das Bezirksamt mit ihrem Bauvorhaben zugekommen?

Hausinvest ist nicht im Antragsverfahren beteiligt.
Seit Herbst 2023 ist die Eigentümergesellschaft mit Planungen für den Abbruch des Gebäudes und anschließenden Neubauüberlegungen an die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen und das Bezirksamt Hamburg-Mitte herangetreten. Die erste Vorstellung des Neubauvorhaben erfolgte am 19.12.2023. Am 19.12.2024 wurde ein Bauantrag gestellt (s. Antwort zu 3). Wie es für laufende Objektplanungen vorgesehen ist, wurde auch dieses geplante Vorhaben in den Entwurfsstand des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2025 aufgenommen (der in öffentlicher Sitzung des Stadtplanungsausschusses am 23.04.2025 vorgestellt wurde).

6. Welche Voraussetzungen muss ein möglicher Abrissantrag erfüllen, insbesondere, wenn wie in diesem Fall womöglich Wohnraum abgerissen werden soll?

In einem Abrissantrag nach § 61 HBauO mussten in diesem Fall die sichere Abbruchfolge sowie die Altlastenfreiheit nachgewiesen werden. Der Abriss von Wohnraum wird im Rahmen des vereinfachten Verfahrens nach § 61 HBauO nicht berücksichtigt.
Für eine Genehmigung auf Zweckentfremdung durch Abbruch (§ 9 Abs. 2 Ziffer 3 HmbWoSchG) müssen die Voraussetzungen nach § 10 HmbWoSchG erfüllt sein. Danach ist gemäß § 10 Abs. 1 Hmb-WoSchG die Genehmigung nach § 9 HmbWoSchG auf Antrag des Verfügungsberechtigten zu erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt.
Gemäß § 10 Abs. 2 HmbWoSchG gleicht ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel aus. Ein beachtliches Angebot im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn
1. der Ersatzwohnraum innerhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes geschaffen wird,
2. zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum ein zeitlicher Zusammenhang besteht,
3. die Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum übereinstimmt,
4. der Ersatzwohnraum nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum ist,
5. der Ersatzwohnraum nicht als Luxuswohnraum anzusehen ist, der den Standard des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschreitet und
6. der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zu Verfügung steht.
Für den abzubrechenden Wohnraum wird hier Ersatzwohnraum durch den Neubau angeboten.

7. Unter welchen Umständen kann ein Abrissantrag abgelehnt werden?

Ein Abrissantrag im Verfahren nach § 61 HBauO kann nur abgelehnt werde, wenn die o.g. Nachweise (siehe Antwort zur Frage 6) nicht erbracht werden oder wenn der Abriss einer Festsetzung in einem Bebauungsplan oder einer auf § 172 BauGB gestützten Verordnung zuwider liefe.

In Bezug auf die Zweckentfremdungsgenehmigung kann ein Abriss abgelehnt werden, wenn die Voraussetzungen des § 10 HmbWoSchG nicht vorliegen (siehe Antwort zur Frage 6).

8. Liegen dem Bezirksamt Hamburg-Mitte Beschwerden zum Leerstand der Häuser An der Alster 65-67 vor? Bitte auflisten, wann die Beschwerden eingegangen sind, wie viel Leerstand ggf. gemeldet wurde und im welchen Bearbeitungsstatus sie sich befinden bzw. welche Maßnahmen das Bezirksamt Hamburg-Mitte ergriffen hat.

Nein. Es gab jedoch Nachfragen durch Mieter:innen, die auf leerstehende Wohnungen hingewiesen und nach deren Ursache gefragt haben.

Leerstände in dem Gebäude wurden dem Bezirksamt durch die Hausverwaltung am 27.05.2022 ordnungsgemäß gemeldet und mit geplanten Sanierungsmaßnahmen begründet.
Am 28.10.2025 erfolgte eine Meldung der aktuellen Leerstände durch die Eigentümergesellschaft.
M/VS 33 überprüfte nach Eingang der ersten gemeldeten Leerstände, inwiefern die Voraussetzungen nach § 13 Absatz 3 HmbWoSchG vorliegen und forderte hierzu laufend erforderliche Unterlagen an.
Erst im 4. Quartal des Jahres 2024 informierte die Eigentümerseite über die beabsichtigten Abbruch- und Neubaumaßnahmen. Ein Antragsverfahren zu einer hierfür notwendigen Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung wurde umgehend eingeleitet. Der entsprechende Antrag wurde am 15.01.2025 gestellt und befindet sich derzeit in der Prüfung.
Aufgrund des baurechtlichen Prozesses und der erwarteten Genehmigungsfähigkeit des geplanten Wohnungsneubaus wird derzeit den aktuellen Leerständen nicht entgegengewirkt.